Despacho de derecho público e inmobiliario en Madrid. Le decimos qué dice el registro, qué va a pedir el ayuntamiento y qué riesgo tiene cada cláusula. Por escrito y antes de que se comprometa a nada.
Es lo que distingue esta materia de casi todas las demás. En un asunto urbanístico, el daño no suele venir de haber hecho algo mal: viene de haber dejado pasar un plazo mientras se pensaba qué hacer.
Una resolución que deniega una licencia tiene plazo para recurrirse. Un expediente de disciplina tiene plazo para alegar. Una orden de paralización se cumple mientras se discute, no después. Y esos plazos no se reabren por haber tenido razón.
Por eso lo primero que hacemos con un papel del ayuntamiento encima de la mesa es mirar la fecha.
Qué hacemos con un expediente abierto
1
Leer la resolución entera
Incluido el pie de recurso, que dice ante quién y en cuánto tiempo. Es la línea que más gente se salta.
2
Pedir el expediente completo
Lo que ha visto el ayuntamiento y en qué se ha basado. Sin eso se alega a ciegas.
3
Ver si es subsanable
Muchas denegaciones lo son, y entonces no hace falta pleito: hace falta aportar lo que falta y hacerlo a tiempo.
4
Separar lo urgente de lo importante
Una paralización se atiende hoy. La legalización se prepara en paralelo.
5
Decidir la vía
Recurso en vía administrativa o directamente contencioso, según el caso y según lo que se juegue.
Legalizar no es lo mismo que prescribir
Es la confusión que más dinero cuesta.
Que haya pasado el tiempo suficiente para que el ayuntamiento ya no pueda ordenar la demolición no convierte la obra en legal: la deja en una situación especial, con límites a lo que se puede hacer después con ella y, muchas veces, con problemas para inscribirla o para venderla.
Legalizar es otra cosa: es conseguir que lo construido encaje con el planeamiento, cuando encaja. Cuál de las dos toca depende del suelo, de la antigüedad y de lo que diga la normativa de esa comunidad autónoma, y se sabe mirándolo, no suponiéndolo.
Preguntas sobre asuntos urbanísticos
Me han parado la obra, ¿qué hago?
Cumplir la orden y mirar el expediente el mismo día. Seguir construyendo agrava el asunto y quita argumentos.
¿Se puede recurrir una licencia concedida a un vecino?
Sí, quien tenga interés legítimo puede hacerlo, y también hay plazo.
¿Qué es la responsabilidad patrimonial?
La vía para reclamar cuando una actuación de la administración causa un daño que no hay deber de soportar. Tiene requisitos y plazo propios.
¿Hace falta ir a juicio?
Bastantes asuntos se resuelven en vía administrativa. Lo que decide no es la preferencia de nadie: es qué se juega y qué dice el expediente.
Áreas de práctica
Áreas de práctica en Madrid
Licencias y autorizaciones
Consultar
Licencia de obra, de actividad, declaración responsable y cambio de uso. Qué figura le corresponde, qué documentación pide su ayuntamiento y qué hacer si se la deniegan.
Revisión antes de firmar: nota simple, cargas, situación urbanística, derramas pendientes y estado del contrato. Le decimos qué está comprando de verdad.
Contratos de alquiler de vivienda y de local, renovaciones, actualizaciones de renta, impagos y resolución. Redactado para que aguante, no copiado de una plantilla.
Es el sistema en el que los dos progenitores se reparten el cuidado de los hijos en periodos alternos. Los jueces la valoran atendiendo siempre al interés del menor y a las circunstancias de cada familia.
¿Qué hago si me llega una multa o una sanción?
Lea con atención el plazo para presentar alegaciones o recurso. En las multas de tráfico, pagar en el plazo de pronto pago reduce el importe a la mitad, pero supone renunciar a recurrir. Si cree que la sanción no es correcta, consúltelo antes de pagar.
¿Qué es la oferta motivada de la aseguradora?
Tras un accidente con lesiones, la aseguradora debe presentar una oferta de indemnización justificada o una respuesta motivada si la rechaza, en el plazo que marca la ley. Si no está de acuerdo con la cantidad, puede discutirla y reclamar.
¿Cuánto tarda un divorcio?
Un divorcio de mutuo acuerdo suele resolverse en unos meses, según el juzgado o la notaría. Un divorcio contencioso, en el que no hay acuerdo, tarda bastante más porque requiere juicio.
¿Qué es el convenio regulador?
Es el documento que recoge los acuerdos de la separación o el divorcio: custodia de los hijos, régimen de visitas, pensión de alimentos, uso de la vivienda y reparto de los bienes, entre otros.
¿Qué es la Ley de Segunda Oportunidad?
Es el mecanismo legal que permite a particulares y autónomos en situación de insolvencia cancelar deudas que no pueden pagar, cumpliendo una serie de requisitos y a través de un procedimiento concursal.