El momento de revisar es antes de la señal
Casi todo el mundo llama a un abogado cuando ya ha firmado las arras. Es tarde: a partir de ahí, salirse cuesta dinero.
La revisión útil se hace antes de entregar nada, y no lleva semanas. Con la nota simple, el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad y la referencia catastral se sabe casi todo lo que importa.
Lo que se comprueba, por orden
- 1Quién es el dueño de verdadLa nota simple del Registro de la Propiedad dice quién figura como titular y en qué proporción. Si hay varios, tienen que vender todos.
- 2Qué cargas tieneHipoteca, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias. Una hipoteca no impide comprar, pero hay que saber cómo se cancela y quién lo paga.
- 3Qué debe a la comunidadEl certificado de estar al corriente lo pide la notaría, y hay que pedirlo también por las derramas aprobadas y no giradas todavía.
- 4Qué dice el catastro y el planeamientoQue los metros coincidan, que el uso sea el que se anuncia y que no haya obras sin legalizar.
- 5Qué dice el contrato que le han pasadoAquí es donde se decide qué pasa si algo sale mal, y es la parte que casi nadie lee entera.
La nota simple no lo dice todo
Es el documento más útil y el peor entendido. La nota simple es informativa: refleja lo que hay inscrito en el Registro en ese momento, y sirve para saber quién vende y con qué cargas.
Lo que no hace es dar fe. Para eso está la certificación registral, que es otro documento y se pide cuando el caso lo pide.
Y hay cosas que no están en el Registro y le afectan igual: las deudas con la comunidad, las obras hechas sin licencia, los inquilinos con contrato en vigor, y lo que diga el planeamiento. Por eso la revisión no es pedir una nota y mirarla por encima.
Dudas al comprar
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Por ley le corresponde al vendedor en una compraventa, aunque las partes pueden pactar otra cosa en el contrato. Conviene que quede escrito y no supuesto.
¿Qué impuestos paga el comprador?
En vivienda de segunda mano, el impuesto de transmisiones, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. En obra nueva, IVA y actos jurídicos documentados. Además, notaría, registro y gestión.
¿Y si la vivienda está alquilada?
El contrato de alquiler no se extingue por vender: el comprador se subroga en las condiciones que la ley establezca según el caso. Hay que saberlo antes de comprar, no después.
¿Cuánto tarda la revisión?
Con la documentación en la mano, días. Lo que tarda es conseguir los papeles, y eso se puede empezar el mismo día que se visita el piso.