La ley manda por encima del contrato
En el alquiler de vivienda habitual, buena parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos es imperativa: lo que se pacte en contra de lo que la ley reconoce al inquilino no vale, aunque esté firmado.
Eso significa dos cosas. Para el inquilino, que hay derechos que no pierde por haber firmado una plantilla. Y para el propietario, que una cláusula copiada de internet puede no servirle de nada el día que la necesite.
El alquiler de local o de temporada es otro régimen y se rige sobre todo por lo pactado, así que ahí el contrato pesa mucho más.
Lo que decide la ley y conviene saber
Las cláusulas que más problemas dan
Tres, y las tres se arreglan escribiéndolas bien.
Los gastos. Quién paga comunidad, IBI, basuras y suministros. En vivienda habitual, para repercutir gastos generales al inquilino tiene que estar pactado por escrito y con el importe anual determinado. Un «los gastos son del inquilino» a secas no basta.
Las obras y el estado de entrega. Sin un inventario con fotos al entrar, la discusión sobre la fianza al salir no la gana nadie.
La resolución por impago. Qué pasa exactamente, en qué plazo y con qué aviso. Es la cláusula que se mira el día malo, y el día malo llega con prisa.
Preguntas sobre el alquiler
¿Puedo echar al inquilino si no paga?
Hay un procedimiento para eso y tiene sus plazos. Lo que no se puede es cambiar la cerradura ni cortar los suministros: eso convierte al propietario en el que tiene el problema.
¿Puedo subir la renta?
Solo si la actualización está pactada en el contrato, y con los límites que estén vigentes. Fuera de eso, al terminar el contrato y negociando uno nuevo.
¿Me pueden retener la fianza?
Por desperfectos que vayan más allá del uso normal y por rentas o gastos impagados. Por el desgaste de vivir allí, no.
¿Nos podéis redactar el contrato?
Sí, y lo redactamos según sea vivienda habitual, local o temporada, que son tres regímenes distintos y se confunden constantemente.