Hay tres clases de arras y no se parecen
Todo el mundo las llama «la señal», y de ahí viene el problema: según cómo estén redactadas, entregar esa cantidad significa cosas muy distintas.
Confirmatorias: son una entrega a cuenta del precio y confirman que hay contrato. Si una parte no cumple, la otra puede exigir que se cumpla o resolver y reclamar daños. No hay derecho a echarse atrás pagando.
Penales: funcionan como una penalización pactada por el incumplimiento. Sustituyen a la indemnización, salvo que se pacte lo contrario.
Penitenciales: son las únicas que permiten desistir. El comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble. Es lo que casi todo el mundo cree estar firmando.
Lo que pasa si no se dice cuáles son
Aquí está la trampa. El Código Civil regula las penitenciales, pero los tribunales vienen exigiendo que la voluntad de poder desistir esté clara en el contrato: si no consta, la entrega se interpreta como confirmatoria.
Dicho de otro modo: un contrato de arras que no dice de qué tipo son, lo más probable es que no permita echarse atrás. Quien creía que perdía la señal y se iba, se encuentra con que le pueden exigir que compre.
Y al revés: un vendedor que firma penitenciales por costumbre está dándole al comprador una opción de salida a cambio de una cantidad que quizá no compensa tener la casa fuera del mercado dos meses.
Lo que tiene que decir, además del tipo
Preguntas sobre las arras
¿Cuánto se entrega normalmente?
Es libre y se pacta. Lo habitual es un porcentaje del precio, pero lo importante no es cuánto, sino qué significa esa entrega según el tipo de arras.
¿Se puede firmar sin abogado?
Se puede. También se puede después pleitear por una cláusula de tres líneas. Revisarlo antes cuesta una fracción de lo que cuesta discutirlo después.
¿Y si el vendedor no aparece en la notaría?
Depende del tipo de arras y de lo que diga el contrato. Con un contrato bien hecho hay salida; con uno de plantilla, a veces solo queda reclamar.
¿Nos podéis redactar uno?
Sí, y también revisar el que le hayan pasado. Casi siempre la revisión es lo más rentable: el borrador lo trae la otra parte y está escrito en su favor.